Im Interview: Jörn-Michael Westphal von der ProPotsdam

Die ProPotsdam ist der größte Wohnungsanbieter der Landeshauptstadt Potsdam und verzeichnet aktuell 17.150 aktive Mietverträge. Bei dieser Zahl wird es zukünftig nicht bleiben, denn eine Hauptaufgabe der ProPotsdam ist es, bestehende Flächen weiterzuentwickeln und somit neuen Wohnraum zu schaffen. Wir haben uns mit dem Geschäftsführer der ProPotsdam, Jörn-Michael-Westphal, über die aktuelle Potsdamer Wohnungsmarktlage sowie bezahlbaren Wohnraum für Familien unterhalten. 

POLA Magazin: Herr Westphal, wie ist die derzeitige Lage auf dem Potsdamer Wohnungsmarkt?

Jörn-Michael Westphal: Die ist ziemlich angespannt, da die Angebote deutlich unter den  Nachfragen liegen. Im Jahr 2000 hatten wir in Potsdam zwischen acht und zehn Prozent Leerstand und pro Jahr hat jede siebte Wohnung den Mieter gewechselt. Das ist heutzutage unvorstellbar. Der angespannte Wohnungsmarkt zeigt sich darin, dass es einfach zu wenig freien Wohnraum gibt. Der Leerstand liegt aktuell bei 0,5 Prozent. 

Nach der Jahrtausendwende nahmen die Leerstände kontinuierlich ab und im Jahr 2008 haben wir dann in Potsdam mit den ersten Neubauten begonnen. 

Auf der einen Seite ist es natürlich ein Vorteil, dass es nur so wenig Leerstand gibt, denn es gibt Städte, da müssen Häuser abgerissen werden. Die Nachfrage für unsere Wohnungen ist immer sehr hoch. Im Monat vermieten wir circa. 50 neue Wohnungen. Wenn ein Mieter seinen Mietvertrag kündigt, können wir die Wohnung im Anschluss sofort weitervermieten. Die meisten Wohnungen haben wir nie länger als einen Monat leer stehen und viele Immobilien erscheinen erst gar nicht auf unserem Immobilienportal.

Und für welche Zielgruppe gibt es zu wenig Wohnraum?

Einerseits gibt es einen großen Bedarf an größeren Wohnungen für Familien. Man muss dabei bedenken, dass das Wohnen vor circa 60 Jahren ganz anders war. Die meisten unserer Plattenbauwohnungen haben zwei bis drei Zimmer und sind so circa 60 Quadratmeter groß. Das sind aber nicht die Standards, die sich eine heutige Familie wünscht. Und Wohnungen ab 80 Quadratmetern sind im Plattenbau nicht vorhanden. 

Die gibt es nur im Alt- oder Neubau. Beim Altbau wurde sehr viel Wohnungsbestand saniert und das hat natürlich die Mieten erhöht. Und auch bei Neubauten beginnen die Mieten ab 12 Euro, da die Baukosten und auch die Grundstückspreise deutlich höher sind. Das bedeutet wiederum, dass man größere Familienwohnungen nur im höherpreisigen Segment findet. 

Durch die Veränderung der Gesellschaft sind immer mehr Einpersonenhaushalte entstanden und auch diese suchen dringend nach bezahlbarem Wohnraum. Es ist aber auch so, dass viele Einpersonenhaushalte in Dreizimmerwohnungen leben und das eine perfekte Wohnung für eine Familie wäre. Da der Wohnungsmarkt aber so angespannt ist, finden keine Umzüge statt. 

Und beachten Sie das bei Ihren Neubauten?

Ja, wir achten darauf, dass sowohl Familienwohnungen als auch Wohnungen für Ein- oder Zweipersonenhaushalte entstehen. 

Und was wäre für eine Person, die in einer Drei-Zimmer-Wohnung lebt, ein Anreiz, um in eine kleinere Wohnung zu ziehen?

In Potsdam gibt es in der Yorkstraße eine Wohnungstausch-Zentrale und dort wird einem geholfen, wenn man eine größere oder kleinere Wohnung sucht. Dank der Zentrale kann auch ein direkter Tausch stattfinden. Das Problem ist allerdings, dass diejenigen Personen, die in einer größeren Wohnung leben, in der neuen Wohnung auch ihre Anforderungen erfüllt sehen wollen. Das heißt meistens, sie hätten gern eine Wohnung im gleichen Quartier und ältere Bewohner wünschen sich natürlich eine barrierefreie Wohnung. Und da wird es oft sehr schwierig.

Darüber hinaus haben wir bei der ProPotsdam einen Wohnflächenbonus initiiert, das bedeutet, wenn man sich wohnlich verkleinert, wird die Angebotsmiete um zwei Euro reduziert. Und des Weiteren gewähren wir für jeden Quadratmeter, den man sich verkleinert, pro Quadratmeter 100 Euro Umzugszuschuss. 

Und was wird dafür getan, mehr bezahlbaren Wohnraum für Familien zu schaffen? Oder hat man nur die Wahl zwischen teurem Alt- und Neubau oder einen kleinen Wohnung im Plattenbau?

Die Größe der Wohnung ist einfach maßgeblich dafür, wie hoch die Mietbelastung ist. In den Haushalten, in denen beide Elternteile arbeiten gehen und zwei Kinder leben, liegt die Mietbelastungsquote häufig unter 30 Prozent. Sehr schwierig ist es bei alleinerziehenden Haushalten. Geringverdienende Alleinerziehende haben ein Anrecht auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Wir haben aber auch das Ziel, bis zum Jahr 2027 2.500 neue Wohnungen zu bauen und mindestens die Hälfte an Potsdamer:innen mit einem Wohnberechtigungsschein zu vermieten. 

Inwieweit haben sich die Bedürfnisse der Potsdamer:innen verändert?

Die Haushaltstypen haben sich verändert. Es werden eher kleinere Haushalte und damit entsteht eine größere Erwartungshaltung, was die Wohnfläche für jeden betrifft. Durch den demografischen Wandel spielen die Themen Barrierefreiheit und barrierearmes Wohnen auch immer mehr eine größere Rolle. Dies kann aber am besten durch Neubau bedient werden, denn beispielsweise Fahrstühle nachträglich einzubauen, ist eine sehr teure Angelegenheit. 

Auch das Wohnumfeld spielt eine immer größere Rolle. Dabei geht es darum, wie attraktiv beispielsweise Wohnhöfe gestaltet werden können. 

Und gibt es derzeit einen beliebten Wohntrend?

Wir schauen aktuell aufgrund von Corona, inwieweit das gleichzeitige Wohnen und Arbeiten ein Trend wird. Das würde allerdings dazu führen, dass ein weiteres Zimmer für das Arbeiten benötigt wird. Und das tritt dann in Konkurrenz mit dem Wohnraum, der aktuell auch schon bei den Familien nachgefragt ist. 

Fast jede Familie beschwert sich über die viel zu hohen Mietpreise. Welche Tipps haben Sie für die Familien? Und wieso sollte Potsdam für die Familien in Zukunft weiterhin attraktiv sein?

Die Bestandsmieten orientieren sich am Mietspiegel in Potsdam. Der Mietspiegel, der in diesem Jahr vorgestellt wurde, fasste die Mieten der letzten vier Jahre zusammen. Da war ersichtlich, dass wir in Potsdam zwar einen kontinuierlichen Mietanstieg haben, wenn man aber die allgemeine Preisentwicklung herausrechnen würde, wir sogar eher abnehmende Mieten hatten. Das war überraschend, denn die Wahrnehmung sagt einem ja eher, dass die Mieten extrem steigen. Wenn man sich nur die Angebotsmieten anschaut, stimmt das auch. Bei den Bestandsmietverträgen ist das eher unterschiedlich. Bei den Plattenbauten sinken die Werte, dort liegen die Mieten meistens so zwischen fünf und sechs Euro (netto kalt). Bei den Altbauten ergibt sich durch Sanierungen eine deutliche Mietveränderung. 

Im nächsten Jahr starten wir stufenweise mit einer neuen Vermittlungsrichtlinie, dem sogenannten Potsdam Bonus. Mit dem Potsdam Bonus möchten wir ortsansässigen Potsdamer:innen sowie Menschen, die in Potsdam arbeiten, bevorzugt eine Wohnung zur Verfügung stellen. Ziel ist es hierbei, Verdrängung zu vermeiden und insbesondere Berufsgruppen der Daseinsvorsorge mit Wohnraum zu versorgen.

Ein Tipp ist es auch, regelmäßig in unserer ProPotsdam App vorbeizuschauen (auch wenn man kein Mieter der ProPotsdam ist). Dort werden alle freien Immobilien angezeigt. Und wer schnell ist und dort regelmäßig vorbeischaut, hat natürlich auch höhere  Chancen, eine Wohnung zu bekommen. 

Gibt es in Potsdam zukünftig einen Stadtteil, der besonders für Familien interessant werden wird?

Für die großen Wohnungen kommen ja, wie bereits erwähnt, nur die Neu- und Altbauten infrage. In den letzten Jahren war und ist das Bornstedter Feld für die Familien sehr interessant geworden, da dort viele neue Wohnungen entstanden sind. Und ein ähnliches Konzept wird jetzt auch für Krampnitz verfolgt. Dort wird ein zentraler kleiner Park entstehen und ringsherum werden dann die Wohnanlagen angesiedelt. Aber auch die Quartiere Drewitz, Stern und Waldstadt sind für Familien sehr attraktiv. Die Wohnungen dort  sind zwar etwas kleiner, aber in den Stadtteilen ist viel passiert. Die Wohngebiete sind sehr grün und es sind viele tolle Spielplätze entstanden. Die Aufenthalts- und Lebensqualität ist dort deutlich gestiegen und es wird für Familien immer attraktiver. 

Viele Menschen mit Fluchthintergrund werden am Schlaatz untergebracht. Das trägt dazu bei, dass die soziale Entmischung noch weiter vorangetrieben wird. Wie soll es hier in Zukunft weiter gehen?

Generell sind in allen Potsdamer Quartieren Flüchtlingsunterkünfte und Wohnungsangebote entstanden. Gemeinsam mit der Stadt ist es unser Anliegen, für eine möglichst breite Streuung zu sorgen, so dass Geflüchtete in mehreren Wohngebieten untergebracht werden können.

Im Schlaatz gibt es aufgrund der Plattenbauten sehr viel Wohnraum im niedrigpreisigen Bereich und es stimmt, die Quote der Menschen mit Flüchtlingshintergrund ist im Schlaatz höher als in anderen Wohngebieten. Das macht meiner Meinung nach aber auch die kulturelle Vielfalt in diesem Stadtteil aus. Diese Vielfalt ist Teil unserer Stadt und die Entmischung ist auf jeden Fall ein Thema, über das wir regelmäßig sprechen und weiterentwickeln wollen. Unser Ziel ist es auch, das Image des Schlaatzes zu verbessern. Uns ist es aber auch wichtig, die bestehenden Bewohner:innen nicht zu verdrängen, sondern das Stadtgebiet zu attraktivieren, so dass auch andere Menschen dorthin ziehen.  

Einige Menschen haben das gemeinschaftliche Wohnen für sich entdeckt. Welche Initiativen hat die ProPotsdam als Bauherr unterstützt?

Wir haben unterschiedliche Projekte mit Partnern durchgeführt, wie zum Beispiel mit dem Verein “Konvoi” im Bornstedter Feld. Eine Gruppe von Interessierten hat dabei gemeinsam mit unseren Bauingenieuren ihr Haus gestaltet und es sind 24 1,5- bis 4- Raumwohnungen entstanden. Alt und Jung, Familien und Alleinstehende, Berufstätige und Rentner, alle leben unter einem Dach, jedoch jeder in seiner Wohnung. Das war natürlich ein mehrjähriger Prozess. Wir haben darauf geachtet, dass die gewünschten Grundrisse berücksichtigt werden, aber auch die Mieten bezahlbar bleiben. Das Thema gemeinschaftliches Wohnen setzt immer voraus, dass wir dafür einen guten Partner haben. Meistens sind es soziale Träger oder Vereine. 

Und inwieweit unterstützt die ProPotsdam den Klimaschutz?

Der Klimaschutz ist für uns ein sehr wichtiges Thema und spielt bei jeder Baumaßnahme eine große Rolle. Die Stadt Potsdam hat den Masterplan 100% Klimaschutz bis 2050 erarbeitet und wir versuchen von unserer Seite aus, dass der Energiebedarf deutlich gesenkt wird. Außerdem achten wir darauf, dass möglichst erneuerbare Energien in Zukunft eine immer größere Rolle spielen. Heute haben wir in Potsdam eine gute Ausgangsposition mit dem Fernwärmenetz, doch die Fernwärme wird leider noch mit Gas erzeugt. Unsere Aufgabe wird es zukünftig sein, dass auch Wärme aus Wärmepumpen, Solarthermieanlagen oder Erdwärme eine immer wichtigere Rolle spielen. Wir selbst haben das Ziel,nicht erst im Jahr 2050 CO2-neutral zu werden, sondern schon zehn Jahre früher. 

Auch der Holzbau wird in der Zukunft attraktiver für die ProPotsdam. Seit diesem Jahr ist es möglich, auch mehrgeschossige Häuser aus Holz zu bauen, das war vorher nicht der Fall. Es wird  Pilotprojekte geben, in denen wir prüfen, wie relevant der Baustoff Holz bei unseren zukünftigen Neubauten sein wird. 

Außerdem werden wir in Zukunft auch unsere Mieter:innen nochmal dafür sensibilisieren, keine Energie zu verschwenden (dauerhaft angekippte Fenster) sondern sparsam mit ihr umzugehen. 

Vielen Dank für das Gespräch!